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[房屋中介] 英国房产投资

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英国留学小哥哥 发表于 2019-8-21 20:39 | 显示全部楼层 2#  

英镑崩了?

本帖最后由 英国留学小哥哥 于 2019-8-21 21:04 编辑

周一 (7月29日) 欧市盘中,英镑兑美元大幅下跌,跌幅超过100点,创下今年3月以来最大单日跌幅,盘中最低一度触及1.2117,较上一交易日收盘大跌近百点,首创2017年3月以来的最低水平。英镑的走向无疑与脱欧的进展息息相关,鲍里斯·约翰逊日前接替特雷莎·梅入主唐宁街10号,担任英国首相。作为 “脱欧派”中坚人物,他多次强调英国必须在10月31日的新期限前完成“脱欧”,即便这样做的代价是“无协议脱欧”。现在就随小编来看看,首相上任一周的工作进展吧。

新首相上任第一把火--内阁洗牌
约翰逊上台之后迅速组建了一个由5名强硬“脱欧派”阁员组成的“战时内阁”,其目标是兑现承诺,“竭尽所能用任何办法”确保英国在10月底“脱欧”。内阁由兰开斯特公爵领地事务大臣迈克尔·戈夫领导,其余包括财政大臣萨义德·贾维德、外交大臣多米尼克·拉布、脱欧事务大臣斯蒂芬·巴克利及检察总长乔弗利·科克斯等成员组成。据说,约翰逊已要求戈夫每天在内阁办公室简报室约见相关公务人员和政治顾问,工作时间全年无休,一直到英国实现脱欧为止。“战时内阁”成员每周一统一会面讨论,所有与脱欧相关的决策均只会由“战时内阁”6名成员决定,并且可在不咨询其他内阁成员的前提下,直接做出与“脱欧”有关的决策。

《独立报》的评论员认为,鲍里斯此举是向丘吉尔在第二次世界大战中运用的政治策略致敬。当时,丘吉尔与内维尔·张伯伦等5人也组成“战时内阁”,共同商讨作战策略。再加上鲍里斯不止一次在公开场合表现过对于丘吉尔的崇拜之情,可以说这次他站在了历史舞台的中央。《每日电讯报》的报道说,从约翰逊内阁的人员构成来看,“脱欧派”内阁成员不仅数量上占有优势,也掌握着实权。新内阁中,2016年公投时的“脱欧派”共有12人,而特雷莎·梅执政时期的内阁“脱欧派”成员仅有6人。

Backstop兜底计划不谈了?
在脱欧还剩不到100天的时间内,如果说脱欧是鲍里斯工作的重中之重,那么兜底计划则是脱欧协议中的重中之重。鲍里斯一边着手最坏的硬脱欧打算,一边针对这个问题给欧盟施加压力。兜底计划是梅姨协议中被否定的最大原因,为避免北爱尔兰地区与爱尔兰之间恢复“硬边界”,即重新设置实体海关和边防检查设施,兜底计划要求英国与欧盟在找到北爱尔兰贸易解决方案前尽可能维持现有紧密经贸关系,这部分协议不设期限、不允许单边退出,可能让北爱尔兰受制于欧盟贸易规则,从而实际上将北爱尔兰“留在”欧盟,简单来说,跟欧盟一刻不谈妥,英国就一刻停留在这个欧盟贸易框架内,相当于欧盟在英国开了一个后门。
与梅姨不同,鲍里斯显示了强硬的政治态度—-- 协议,我们先不谈。重启条件的先决条件是,欧盟必须取消协议中有关爱尔兰边境的兜底计划的相关条款。如果欧盟坚持不放弃兜底计划,那么他不会跟欧盟谈判,即使英国将无协议脱欧。就任首相之后,鲍里斯在和欧盟委员会主席以及德法总统的交流中也坚持了这一点态度。他的发言人也称,鲍里斯这个夏天没有为了脱欧谈判而访问欧洲各国的安排。作为回应,欧盟至今表示,完全移除兜底计划是不可接受的,欧盟主席、脱欧谈判代表均表示现在有的协议是最佳且唯一的,法国的领导人认为鲍里斯在虚张声势。

近期的媒体通稿也显示,鲍里斯在通过媒体不断喊话,将舆论引向欧盟 – 尽管他希望与欧盟领导人会面,但现在谈判能否重新开启,就看咱们对岸的朋友们如何选择了。

英镑崩了?
由于鲍里斯显示出来的脱欧决心,以及此前,迈克尔•戈夫上周末在《星期日泰晤士报》上撰文指出,政府目前正在为硬脱欧做相当多的工作,周一英镑跌势非常显著。尽管当天下午,约翰逊试图把语气变的更温和一些 ---- 将"伸出手","多走千里", 以达成新的英国脱欧协议,但效果似乎并不显著。
英镑兑人民币汇率一路走低,周二最低跌至8.35。除了英镑兑换外币大跌之外,英国十年期国债收益率跌至0.640%,为2016年以来的最低水平;英国两年期国债收益率跌至0.442%,创2018年以来的最低水平。信安环球投资高级投资策略师表示:“如果英国政界无协议脱欧的情绪继续延续,英镑兑美元预计可能会跌至1英镑兑1.18美元的低点,而历史最低水平是1985年里根担任美国总统期间的1英镑兑1.05美元,当时的原因是美元的大幅升值。“
高盛的分析师则表示,现阶段看有45%几率达成有协议的脱欧,但无协议脱欧的概率从15%升至20%。现在看来要重订协议,顺利脱欧,这将需要德国,法国以及爱尔兰的支持。

未来的英镑走势,与脱欧仍会是密切相关,无协议脱欧概率越高,英镑越跌;反之,一旦市场看到新协议的达成的希望,英镑就会有所反弹。无论是“装腔作势”还是“破釜沉舟”,这场豪赌,鲍里斯能赢吗?且看鲍里斯下一步棋会如何走吧!

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英国留学小哥哥 发表于 2019-8-21 20:40 | 显示全部楼层 3#  
现在就带您走进7月英国房产最值得关注的几大看点。

• 月度增长率较上月0.1%相比,稍有回升达到0.3%
• 最强的房价增长率在英国西北部,达到3.4%
Nationalwide首席经济学家罗伯特·加德纳(RobertGardner)认为:"7月份,英国房价年增长率连续第八个月低于1%,为0.3%。仍符合近几个月来,消费者信心仍有待提高的情况。不过住房市场活动的指标,如抵押贷款的批准量仍大致保持稳定。住房市场趋势继续反映整体经济的不稳定性,不过健康的劳动力市场状况和较低的借贷成本仍在为市场提供支持,不确定性可能会继续抑制投资者情绪和活动,未来价格增长和交易水平应该会一直保持在当前水平。"
不过最近的数据也表明, 英国建筑行业的整体活动减少,商业地产、新住宅和民用项目的减幅已经达到十年来最快的速度。IHS /CIPS 英国建筑活动指数从4月的50.5逐步下跌到5月的48.6,再到6月跌至43.1。任何低于 50的指数表示业务活动有所下降。商业项目已经连续第六个月下降,而英国脱欧的推迟和不确定性已经被认为是工程量减少的主要原因。
01
较低转手率- 人们为什么不搬家了?
从长期来看,住房市场的活动近年来基本稳定,物业转手量达到约英国整体房产总数的百分之五。根据图示,我们能看到这样的周转率(约 5%)相较于2009年的低点值还是比较好的,但还是远低于经济危机前的8%。

低周转率背后的一个关键因素是家庭搬迁活动一直保持在较低的水平,现在仅仅是2007年水平的一半。相比之下, 首次买家的交易数量几乎已经恢复到危机前的标准,这反映了稳定近年劳工市场情况有所改善,再加上较低的抵押贷款利率和一些政策的实施(Help to buy)都实际上有帮助到首次购房者。

另外一个可能的原因是市场上没有足够的房源,一个流动性较低的市场可能会阻碍一些潜在的搬迁者。低转手率的可能后果是, 住房没有得到尽可能有效的利用,空置率上升。除此之外,年轻人拥有房产的数量实际上有所下降 (特别是25-34岁和35-44岁),2/3的(有两个或以上房间)的房主年龄大多超过65岁。这种下降趋势也会影响房屋搬迁活动,年轻人的搬迁会更频繁。比如说,对于35-44岁的有贷款的房主来说,他们平均呆在现在房产的时间是6.8年,而年纪在55-64岁之间的房主来说,他们平均呆在房产的时间是17.2年。

03
平均年收入54K镑才能在英国城里买套房
Zoopla最近发布数据,首次购房者现在需要平均收入达到 54K英镑 (合人民币46万),才能在英国城市里购置一套房产。此平均值达到2016年以来最大的涨幅, 增长了9%。而增长的主要原因是不断上浮的房地产价格。
在20个城市中(占英国三分之一的住房存量),数据显示利物浦所需的购房者收入最低,为26K英镑(合人民币22万)。值得注意的是,截止五月的全年数据,利物浦的房价增长率也是排在第一位的,达到5%。相比之下,在伦敦平均家庭收入则需要 84K 英镑(合人民币72万人民币),看上去这个数值比较高,但实际上是四年来最低值,比16年还要少3000英镑左右。除去首都,牛津和剑桥所需要的平均工资收入也不低,分别为69K和72 K(合人民币分别59万和62万)英镑,与三年前相比也稍有下降。


04
爱丁堡的黄金地段,价格增长放缓
Knight Frank最近的数据表明, 爱丁堡的价格年增长率从2019年第一季度末的7.6%下降至2019年第一季度末的4.3%。

Knight Frank合伙人Edward Douglas-Home也评论说:" 受政治不确定性的影响, 自2016年以来,主要城市的买家和卖家都越变越谨慎。”虽然整个苏格兰的房价,2019年第二季度价值下降0.1%, 但家庭住房的需求市中心仍保持强劲, 特别传统以来一直流行的领域, 比如说Morningside, Murrayfield and Newington区域。数据还表明,一些供应商不急于出售, 新进入市场的房源与去年同期相比少了15%。

05
整体买家情绪稳步提升
最近皇家特许学会的调查显示出,英国住房市场显现出一股稳定的买家需求的上升。上个月, 买家的问询活动上升了10%, 这是自2016年11月以来的最大幅增长,也以此可以看出市场活动进一步稳定的迹象。Savills 也指出,稳步上升的抵押贷款批准数量和增加的贷款与价值(LTV)比率为这样的增长做了很大贡献。全国数据来看,本地首次买家平均的贷款比例达到78%。

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